Copropriété horizontale : définition, application de la loi de 1965, travaux sur les maisons et alternative de l'ASL

Ce que recouvre l'expression

Le terme de copropriété horizontale ne figure pas dans la loi. Il désigne, par opposition à l'immeuble collectif découpé en étages, un ensemble de constructions juxtaposées : maisons individuelles, pavillons mitoyens, garages ou ateliers, implantés sur un terrain dont une partie reste commune. Chaque lot comprend une partie privative, souvent la maison et parfois son terrain, et une quote-part de parties communes, indissociables selon l'article 1er I.

Les cas les plus fréquents : une grande maison divisée puis complétée par une seconde construction dans le jardin, un ensemble pavillonnaire vendu en lots de copropriété plutôt qu'en lotissement, ou une cour artisanale partagée entre plusieurs bâtiments.

Pourquoi la loi de 1965 s'applique

L'article 1er I soumet à la loi tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots. Le II l'étend, à défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale, aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.

Concrètement, des maisons reliées par une voie privée et des réseaux communs relèvent du statut de la copropriété tant qu'aucune organisation dotée de la personnalité morale, en pratique une association syndicale, n'a été mise en place par convention. Le syndicat des copropriétaires naît alors de plein droit, avec ses obligations.

Les parties communes d'un ensemble de maisons

L'article 3 présume communs, à défaut de titre clair, le sol, les cours, parcs et jardins, les voies d'accès et les équipements communs. Dans une copropriété horizontale, le règlement de copropriété fixe donc tout : sol d'assiette des maisons commun ou privatif, jardins privatifs ou simplement à jouissance privative, réseaux, portail, éclairage.

La différence pèse lourd. Une partie commune à jouissance privative reste la propriété indivise de tous les copropriétaires ; selon l'article 6-3, le droit de jouissance est attaché au lot et ne peut jamais constituer une partie privative. Le jardin dont le propriétaire de la maison a l'usage exclusif peut ainsi rester juridiquement commun.

Les travaux sur les maisons

La plupart des litiges en copropriété horizontale portent sur des travaux. Les règles sont celles de tout immeuble en copropriété :

• travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur, par exemple un changement de menuiseries, une modification de façade ou une clôture : autorisation de l'assemblée à la majorité de l'article 25 b, avec la passerelle de l'article 25-1 ;
• extension ou construction nouvelle dans un jardin commun, y compris à jouissance privative : le droit de construire dans les cours, parcs ou jardins communs est réputé accessoire aux parties communes (article 3), et son utilisation suppose une décision de l'assemblée ;
• appropriation d'une partie commune : double majorité de l'article 26, selon service-public.gouv.fr ;
• refus de l'assemblée sur une autorisation de l'article 25 b : possibilité de saisir le tribunal judiciaire, qui peut autoriser les travaux d'amélioration (article 30).

Les alternatives : scission ou association syndicale

Lorsque l'ensemble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible, l'article 28 organise la scission de la copropriété en syndicats distincts, voire la sortie d'un ou plusieurs lots. Pour des maisons séparées, la scission peut aboutir à des propriétés autonomes, les éléments restés communs étant alors gérés par une autre structure.

Cette structure est le plus souvent une association syndicale libre, régie par l'ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires. L'article 1er II de la loi de 1965 réserve justement le cas d'une convention mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale. Le passage d'un régime à l'autre se prépare avec un notaire et un géomètre-expert, car il touche au titre de propriété de chacun.

Ce qu'un agent IA prépare pour le gestionnaire

Dans une copropriété horizontale, le gestionnaire passe beaucoup de temps à relire le règlement pour savoir si un jardin, une allée ou une façade est privatif, commun ou commun à jouissance privative. Un agent IA sur mesure, déployé dans votre cabinet, extrait du règlement et de l'état descriptif la qualification de chaque élément, lot par lot.

Exemple de livrable reconstitué pour une demande d'extension de 20 mètres carrés dans un jardin à jouissance privative : une fiche rappelant que le jardin est une partie commune au sens de l'article 6-3, la clause du règlement qui le concerne, la majorité proposée avec ses références, la liste des pièces à demander au copropriétaire (plans, descriptif, autorisation d'urbanisme envisagée, attestation d'assurance de l'entreprise) et un projet de résolution prêt à relire.

Le gestionnaire vérifie la qualification et la majorité retenues, et sollicite un avocat ou un notaire en cas de doute. Le diagnostic gratuit de DIAA se fait en cinq minutes en ligne pour repérer les tâches de votre cabinet qui se prêtent à cette préparation.

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