Travaux d'un copropriétaire sur les parties communes : autorisation de l'article 25 b et travaux sans autorisation

Le vote à l'article 25 b

L'article 25 b soumet à la majorité des voix de tous les copropriétaires l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, conformes à sa destination. La demande doit être inscrite à l'ordre du jour avec un descriptif suffisant pour que l'assemblée se prononce en connaissance de cause.

Si le projet n'obtient pas cette majorité mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'article 25-1 permet un second vote immédiat à la majorité de l'article 24.

• Descriptif technique et plans joints à la convocation
• Avis d'un professionnel si la structure est concernée
• Attestation d'assurance de l'entreprise qui interviendra
• Conditions posées par l'assemblée inscrites au procès-verbal

Le régime particulier de l'accessibilité

L'article 25-2, issu de l'ordonnance du 30 octobre 2019, prévoit un mécanisme distinct pour les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite réalisés aux frais d'un copropriétaire et affectant les parties communes ou l'aspect extérieur. Le copropriétaire notifie sa demande au syndic, qui l'inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée avec un descriptif détaillé des travaux. L'assemblée ne peut s'y opposer qu'à la majorité des voix des copropriétaires, par une décision motivée fondée sur l'atteinte à la structure de l'immeuble ou à ses éléments d'équipement essentiels, ou sur la non-conformité à sa destination.

Jusqu'à la réception des travaux, le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage. Il en assume donc les obligations, notamment vis-à-vis des entreprises et des assurances.

Tableau de correspondance : type de travaux, majorité, texte

La majorité dépend de ce que les travaux font aux parties communes. Ce tableau reprend les cas rencontrés le plus souvent dans un cabinet de syndic, d'après le texte consolidé de la loi du 10 juillet 1965 consulté le 2 novembre 2026 et la fiche F31513 de service-public.gouv.fr.

• Travaux limités aux parties privatives, sans effet sur les parties communes, l'aspect extérieur ou la destination : aucune autorisation d'assemblée, dans le respect du règlement de copropriété et des droits des voisins.
• Travaux privatifs touchant les parties communes (percement d'un mur porteur, raccordement à une colonne, gaine en toiture) : majorité de l'article 25 b, avec second vote à l'article 24 par la passerelle de l'article 25-1 si le projet recueille au moins le tiers des voix.
• Travaux modifiant l'aspect extérieur (fenêtres, volets, climatisation en façade, fermeture de loggia) : majorité de l'article 25 b, plus une autorisation d'urbanisme selon les cas.
• Travaux entraînant l'appropriation ou la destruction de parties communes (annexion d'un palier, d'un bout de couloir, d'un comble) : double majorité de l'article 26, selon service-public.gouv.fr, l'appropriation s'analysant en acte de disposition (article 26 a).
• Travaux d'accessibilité aux frais d'un copropriétaire : procédure de l'article 25-2, l'assemblée ne pouvant s'opposer que par décision motivée.
• Places de stationnement sécurisées pour vélos dans les parties communes, aux frais des demandeurs : majorité de l'article 24, II j.
• Travaux portant atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires : unanimité, selon service-public.gouv.fr. Le dernier alinéa de l'article 26 interdit en outre à toute majorité d'imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives.

Le refus de l'assemblée

En cas de refus, l'article 30 de la loi permet au copropriétaire de saisir le tribunal judiciaire, qui peut l'autoriser à réaliser des travaux d'amélioration. Le copropriétaire peut aussi contester la décision dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal prévu à l'article 42.

Les travaux réalisés sans autorisation

Service-public.gouv.fr rappelle que des travaux réalisés sans l'autorisation requise sont irréguliers et que le syndicat peut exiger la remise en état, au besoin par une action en justice. L'article 42 renvoie, pour les actions personnelles, à la prescription de l'article 2224 du code civil, soit cinq ans à compter du jour où les faits ont été connus ou auraient dû l'être.

Lorsque les travaux aboutissent à l'appropriation d'une partie commune, la jurisprudence retient une action réelle, soumise à un délai plus long. Le point de départ et la qualification de l'action méritent un avis juridique avant toute mise en demeure.

Pour les travaux modifiant l'aspect extérieur, service-public.gouv.fr précise que le syndicat peut exiger l'arrêt des travaux et la démolition, y compris en justice.

Les délais à connaître, chiffrés et sourcés

Quatre délais structurent ces dossiers. Ils ont été vérifiés le 2 novembre 2026 sur le texte consolidé de la loi du 10 juillet 1965 et du code civil publié par Légifrance.

• 1 mois : délai dont dispose le syndic, après la tenue de l'assemblée, pour notifier le procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants (article 42, deuxième alinéa).
• 2 mois : délai de contestation d'une décision d'assemblée, à compter de la notification du procès-verbal, ouvert aux seuls opposants et défaillants (article 42, deuxième alinéa). Il vaut pour le copropriétaire dont la demande a été refusée comme pour celui qui conteste une autorisation accordée à un voisin.
• 5 ans : prescription des actions personnelles relatives à la copropriété, entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits (article 42, premier alinéa, renvoyant à l'article 2224 du code civil).
• 30 ans : prescription des actions réelles immobilières, à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits (article 2227 du code civil). C'est le délai visé lorsque l'action tend à récupérer une partie commune annexée.

Le travail du syndic dans ces dossiers

Le syndic reçoit la demande, vérifie le règlement de copropriété, réunit les pièces, rédige la résolution, puis suit l'exécution des conditions votées. Pour des travaux constatés sans autorisation, il documente les faits, date leur découverte et prépare la mise en demeure ou la résolution d'assemblée qui autorisera l'action.

Le temps passé tient surtout aux échanges incomplets et aux dossiers techniques à relancer avant chaque convocation.

Ce qu'un agent IA prépare

Un agent IA sur mesure reçoit la demande du copropriétaire, liste les pièces manquantes, rapproche le projet des clauses du règlement de copropriété, propose un projet de résolution à l'article 25 b avec ses conditions, et tient un registre des autorisations votées et des travaux signalés sans autorisation avec leur date de découverte.

Il prépare, le gestionnaire vérifie et le syndic décide. Le diagnostic gratuit de DIAA, en cinq minutes en ligne, aide à mesurer le temps récupérable sur la préparation des assemblées de votre cabinet.

Questions fréquentes

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