Fibre optique en copropriété : ordre du jour de l'article 24-2, convention opérateur L33-6 et droit à la fibre

L'inscription de droit à l'ordre du jour et la majorité

L'article 24-2 vise l'immeuble qui n'est pas équipé de lignes à très haut débit en fibre optique. Toute proposition d'un opérateur d'installer de telles lignes, en vue de desservir l'ensemble des occupants dans le respect des articles L33-6 et L34-8-3, est inscrite de droit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Le texte ajoute un délai : l'assemblée est tenue de statuer au plus tard douze mois après la réception de la proposition par le syndic. La décision d'accepter est prise à la majorité de l'article 24, soit la majorité des voix exprimées.

L'assemblée peut aussi donner mandat au conseil syndical pour se prononcer sur les propositions futures. Tant que l'installation n'a pas été autorisée, un projet de résolution en ce sens figure de droit à l'ordre du jour. Conservez la date de réception de chaque proposition, qui fait courir le délai.

La convention avec l'opérateur d'immeuble

L'opérateur retenu devient l'opérateur d'immeuble. L'article L33-6 impose une convention avec le syndicat des copropriétaires, conclue après avis du conseil syndical lorsqu'il existe (article 24-2). Les opérations d'installation, de gestion, d'entretien et de remplacement sont à la charge de l'opérateur, et la convention ne peut subordonner l'installation ou l'utilisation des lignes à une contrepartie financière. Selon l'article R9-2, une offre restée sans réponse pendant deux mois est réputée refusée.

Selon l'article R9-3, la convention précise notamment :

• la nature, l'importance et la durée des travaux, ainsi que la date limite de raccordement ;
• les conditions d'exécution, de suivi et de réception des travaux ;
• les responsabilités et les assurances de l'opérateur ;
• les conditions de gestion, d'entretien et de remplacement des lignes ;
• les modalités d'accès aux parties communes ;
• la durée de la convention et ses conditions de renouvellement ou de résiliation ;
• le sort des installations à l'échéance.

Mutualisation, travaux et raccordements défectueux

Le réseau posé par l'opérateur d'immeuble est mutualisé. L'article L34-8-3 oblige celui qui exploite la ligne à faire droit aux demandes raisonnables d'accès des autres opérateurs en un point de mutualisation déterminé par l'Arcep, tout refus devant être motivé.

Côté travaux, l'article R9-2 prévoit un constat contradictoire de l'état des parties communes, établi avant la convention ou dans les deux mois suivant sa signature, et l'article R9-4 met à la charge de l'opérateur les dommages causés par ses travaux. Exigez ce constat, votre référence en cas de faux plafond abîmé ou de gaine forcée.

Les dégradations viennent souvent des raccordements finals : en mode STOC, l'opérateur commercial réalise le raccordement comme sous-traitant de l'opérateur d'infrastructure. L'Arcep a relevé des taux de malfaçons importants sur ces interventions et rappelle, dans sa décision n° 2022-0682-RDPI, que le mode de réalisation est sans effet sur la responsabilité de l'opérateur d'infrastructure. Le syndic met donc en demeure l'opérateur d'immeuble signataire.

Le droit à la fibre du copropriétaire et du locataire

L'article 24-2 renvoie à l'article 1er de la loi n° 66-457 du 2 juillet 1966. Lorsque le propriétaire, le locataire ou un occupant de bonne foi d'un logement demande un raccordement à un réseau en fibre optique, le syndicat ne peut s'y opposer, nonobstant toute convention contraire, sans motif sérieux et légitime au sens du II de cet article.

Constituent notamment un tel motif la préexistence de lignes en fibre permettant de répondre aux besoins du demandeur, ou la décision de faire installer dans les six mois des lignes desservant l'ensemble des occupants. Le décret n° 2009-53 du 15 janvier 2009 encadre les délais : l'opposition fondée sur ces motifs est notifiée dans les trois mois suivant la demande, et la saisine du juge pour les autres motifs intervient dans les six mois.

La fermeture du réseau cuivre

Selon la page de l'Arcep mise à jour le 26 janvier 2026, une majorité des communes ont été fermées commercialement par Orange le 31 janvier 2026, une autre partie le sera au 31 janvier 2027, et les fermetures techniques se succèdent par lots annuels jusqu'en 2030, sous réserve des critères fixés par l'Arcep. Vérifiez le calendrier de chaque commune de votre portefeuille avant la prochaine assemblée.

Ce qu'un agent IA prépare pour le gestionnaire

Un agent IA sur mesure, déployé dans votre cabinet, enregistre chaque proposition avec sa date de réception, calcule l'échéance de douze mois et prépare le projet de résolution à la majorité de l'article 24, avec la résolution de mandat au conseil syndical.

Exemple de livrable reconstitué : une relecture du projet de convention confrontée à la liste de l'article R9-3, avec les clauses manquantes, l'absence de contrepartie financière et le constat contradictoire vérifiés, puis un tableau des réclamations de raccordement par lot avec la relance adressée à l'opérateur d'immeuble.

Le gestionnaire valide la résolution, négocie la convention et décide des suites. Le diagnostic gratuit de DIAA se fait en cinq minutes en ligne pour repérer les tâches de votre cabinet qui se prêtent à cette préparation.

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