Copropriété à deux copropriétaires : décisions sans assemblée, syndic, dépenses et recours (articles 41-13 à 41-23)

À qui s'applique ce régime

L'article 41-13 vise les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires. Le critère est donc le nombre de personnes titulaires des voix, pas le nombre de lots : un immeuble de six lots détenus par deux propriétaires relève de ces règles, tandis que deux lots appartenant à trois personnes distinctes n'en relèvent pas.

Le syndicat existe toujours, avec son règlement de copropriété, son état descriptif de division et l'obligation d'avoir un syndic. Les articles 41-13 et suivants ne suppriment pas le statut : ils l'adaptent pour éviter le blocage entre deux personnes. En cas de vente d'un lot à un troisième propriétaire, le régime cesse de s'appliquer et le droit commun reprend.

Qui décide : les seuils de voix de l'article 41-16

Par dérogation aux règles habituelles de majorité, l'article 41-16 répartit le pouvoir de décision selon les voix détenues :

• plus de la moitié des voix : le copropriétaire peut prendre seul les décisions relevant de la majorité des voix exprimées, et désigner le syndic ;
• au moins les deux tiers des voix : il peut prendre seul les décisions relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
• quel que soit le nombre de voix : chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l'immeuble, même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence.

Décider sans assemblée, mais notifier

L'article 41-17 permet de prendre les mesures conservatoires et les décisions de l'article 41-16 sans réunir d'assemblée générale. Deux exceptions : le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes passent toujours par une assemblée. Le copropriétaire qui décide assure l'exécution de sa décision et doit la notifier à l'autre, faute de quoi elle lui est inopposable.

Les dépenses sont supportées par chacun en proportion des quotes-parts de parties communes attachées à ses lots. Celui qui a fait l'avance peut exiger de l'autre le remboursement de sa part.

L'article 41-18 assouplit aussi la tenue de l'assemblée : les deux copropriétaires peuvent se réunir sans convocation préalable, notamment pour prendre des décisions à l'unanimité, et chacun peut convoquer l'autre en lui notifiant l'ordre du jour, en le complétant le cas échéant après l'en avoir informé.

Contester une décision : deux mois, avec effet suspensif

L'article 41-19 déroge au délai de l'article 42 : le copropriétaire qui n'a pas pris part à la décision peut la contester devant le tribunal dans les deux mois de sa notification, sous peine de déchéance. Sauf urgence, la décision prise sans son accord ne peut pas être exécutée avant l'expiration de ce délai.

La notification fait donc courir à la fois l'opposabilité et le délai de recours.

Le syndic dans une copropriété à deux

Le syndic peut être professionnel ou non professionnel. Un syndic non professionnel doit être copropriétaire d'au moins un lot (article 17-2). L'article 41-14 lui permet, avec l'autorisation de l'autre copropriétaire, de déléguer sa mission à un tiers pour un objet déterminé, par exemple la tenue de la comptabilité ou le suivi d'un chantier.

Le conflit d'intérêts est fréquent lorsque l'un des deux copropriétaires est aussi syndic. L'article 41-15 prévoit alors que l'autre copropriétaire peut agir en justice contre lui pour obtenir le paiement des provisions sur charges et des cotisations au fonds de travaux (articles 14-1 et 14-2-1). En cas de carence ou d'absence du syndic, chacun des deux peut engager cette action.

Quand le juge intervient

Trois mécanismes permettent de sortir d'un blocage. L'article 41-21 autorise un copropriétaire, sur décision de justice, à passer seul un acte qui requiert le consentement de l'autre, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun ; l'acte est alors opposable au copropriétaire qui a refusé.

L'article 41-22 permet au président du tribunal judiciaire de prescrire ou d'autoriser les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun, et d'autoriser un copropriétaire à percevoir des débiteurs du syndicat ou de l'autre copropriétaire une provision pour faire face aux besoins urgents. Enfin, l'article 41-23 ouvre au copropriétaire détenant au moins les deux tiers des tantièmes la possibilité de demander au tribunal l'autorisation d'aliéner une partie commune, dans les conditions de l'article 815-5-1 du code civil.

Ce qu'un agent IA prépare pour le gestionnaire

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Exemple de livrable reconstitué, pour une maison divisée en deux lots de 620 et 380 tantièmes : une fiche indiquant que le titulaire des 620 tantièmes dépasse la moitié des voix mais pas les deux tiers, la liste des décisions qu'il peut prendre seul, un modèle de notification de décision avec la mention du délai de contestation de deux mois, un échéancier qui bloque l'exécution jusqu'à l'expiration de ce délai, et un état des dépenses avancées à rembourser au prorata des quotes-parts.

Le gestionnaire vérifie et valide chaque document. Le diagnostic gratuit de DIAA se fait en cinq minutes en ligne pour repérer les tâches de votre cabinet qui se prêtent à cette préparation.

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