Compte bancaire séparé de la copropriété : obligation sans dérogation et suivi

Un compte au nom du syndicat, pas du syndic

Le principe posé par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 est clair : les fonds de la copropriété sont déposés sur un compte bancaire séparé, ouvert au nom du syndicat des copropriétaires. Ce compte reçoit les appels de charges, le fonds de travaux et les provisions, sans se confondre avec la trésorerie du cabinet de syndic.

La loi ALUR du 27 mars 2014 a renforcé cette règle en supprimant la dérogation large dont bénéficiaient les professionnels. L'ordonnance du 30 octobre 2019, prise dans le cadre de la loi Élan, a achevé le mouvement. Le compte séparé est devenu la règle sans exception, et l'article 18 sanctionne son absence par la nullité du mandat du syndic à l'expiration d'un délai de trois mois suivant sa désignation.

La fin de la dispense des petites copropriétés

Avant la réforme de 2019, l'assemblée générale d'un syndicat comptant au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces pouvait dispenser le syndic professionnel d'ouvrir un compte séparé. L'ordonnance du 30 octobre 2019 a supprimé cette faculté : la dispense ne se vote plus, quelle que soit la taille de la copropriété.

Une ancienne résolution de dispense ne couvre donc plus le syndic. Lors d'une reprise de mandat, le gestionnaire vérifie que le compte est bien ouvert au nom du syndicat, y compris pour une petite copropriété gérée jusque-là par un syndic bénévole, lui aussi soumis à l'article 18.

Ce que le compte séparé protège

L'enjeu est la protection des fonds des copropriétaires. Un compte au nom du syndicat met les sommes à l'abri d'une confusion avec la trésorerie du syndic et, en cas de défaillance de ce dernier, facilite le transfert vers un nouveau gestionnaire. Le conseil syndical accède au suivi et contrôle les mouvements.

Le compte séparé interdit aussi de faire financer une copropriété par la trésorerie d'une autre. Chaque syndicat dispose de ses avoirs propres. Cette étanchéité est un argument de transparence que le syndic met en avant auprès du conseil syndical, notamment lors du renouvellement du mandat.

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